Vendere casa ricevuta in donazione: guida pratica per non sbagliare

Ricevere in donazione un immobile da un familiare è un gesto di grande valore affettivo. Ma quando si decide di venderlo, ci si scontra con una realtà molto diversa: burocrazia complessa, possibili contestazioni ereditarie, acquirenti dubbiosi e istituti di credito riluttanti. Insomma, non basta avere un atto notarile in mano per essere davvero liberi di vendere.

La verità è che vendere un bene ricevuto in donazione è perfettamente legale, ma comporta una serie di ostacoli che, se ignorati, possono rallentare o addirittura bloccare la compravendita. Ecco perché è fondamentale sapere esattamente come muoversi, senza sottovalutare nulla.

Donazione e proprietà: cosa puoi fare (e cosa no)

Quando ricevi una casa in donazione, diventi a tutti gli effetti il proprietario, con il diritto di venderla, affittarla o utilizzarla come meglio credi. Nessuna norma ti impone di aspettare un determinato periodo, né ti vieta di venderla se il donante è ancora in vita. Tuttavia, il diritto civile italiano tutela gli eredi legittimari, cioè coloro che per legge hanno diritto a una parte del patrimonio del defunto: figli, coniuge e, in alcuni casi, genitori.

Il problema nasce quando una donazione, fatta in vita, lede questi diritti. Se, alla morte del donante, gli eredi si accorgono di essere stati penalizzati da quella donazione, possono avviare un’azione di riduzione per reclamare la propria quota. Ecco perché le donazioni possono diventare un ostacolo alla vendita, soprattutto quando si cerca un acquirente che vuole acquistare con mutuo bancario.

Perché le banche non amano le case donate

Chi compra casa con un mutuo sa bene quanto le banche siano attente ai dettagli. Se l’immobile è stato ricevuto in donazione, gli istituti di credito tendono a rifiutare l’erogazione del finanziamento, a meno che non vengano offerte garanzie aggiuntive. Il motivo è semplice: se un erede agisce in giudizio e la donazione viene ridotta, la banca rischia di non poter rivalersi sul bene in caso di insolvenza.

Anche per questo, le agenzie immobiliari faticano a vendere immobili donati, a meno che non ci siano tutte le carte in regola per rassicurare l’acquirente. Per vendere davvero, servono più che semplici buone intenzioni.

Vendere casa donata con donante in vita: cosa cambia

È del tutto legittimo vendere l’immobile anche quando il donante è ancora vivo. Ma attenzione: proprio perché la persona che ha donato è ancora in vita, non si è ancora aperta la successione e quindi non si può sapere con certezza se ci saranno eredi a reclamare i loro diritti. Questo aumenta il livello di rischio percepito dall’acquirente, rendendo la casa meno appetibile sul mercato.

In molti casi, la soluzione sta nella prevenzione: ottenere una dichiarazione scritta dal donante, in cui dichiara di non avere intenzione di opporsi alla vendita, può tranquillizzare almeno parzialmente l’acquirente. Ancora meglio se si riesce a ottenere una rinuncia formale da parte degli eredi potenziali a future azioni giudiziarie.

I limiti temporali della donazione: cosa sapere davvero

Il diritto italiano stabilisce due limiti fondamentali da conoscere:

• 10 anni per l’azione di riduzione da parte degli eredi, calcolati dalla data di apertura della successione (ovvero dalla morte del donante);

• 20 anni per la trascrizione della donazione, termine oltre il quale nessuna azione di riduzione può essere esercitata contro terzi.

In altre parole, trascorsi 20 anni dalla registrazione della donazione, l’acquirente può stare tranquillo. A quel punto, l’immobile è privo di vincoli e torna a circolare liberamente sul mercato, anche ai fini dell’accesso a mutui. Ma se hai fretta di vendere, aspettare due decenni non è un’opzione percorribile.

Strategie concrete per vendere in sicurezza

Vendere una casa ricevuta in donazione non è impossibile, ma richiede un piano chiaro e un approccio proattivo. Serve preparare i documenti giusti, parlare con tutti gli attori coinvolti e muoversi con la consulenza di professionisti.

L’unico elenco che ti serve è questo:

• Verifica la data dell’atto di donazione e valuta se i termini legali sono maturi.

• Coinvolgi gli eredi legittimari, se esistono, e chiedi loro una rinuncia scritta a future contestazioni.

• Ottieni una dichiarazione dal donante, se ancora in vita, che confermi l’assenza di opposizioni.

• Valuta una polizza assicurativa a tutela dell’acquirente, disponibile in molte agenzie e studi notarili.

• Affidati a un consulente immobiliare esperto, che sappia come gestire e valorizzare immobili con questo tipo di provenienza.

Il ruolo chiave dei professionisti

Pensare di vendere un immobile donato con il fai-da-te è un azzardo. Le insidie legali, le resistenze delle banche e i timori degli acquirenti possono compromettere tutto, anche quando hai un prezzo competitivo e una casa in ottime condizioni.

Per questo è fondamentale rivolgersi a notai specializzati in diritto successorio, avvocati esperti in successioni e donazioni, e agenzie immobiliari che conoscono a fondo questo tipo di vendite. L’assistenza professionale consente di impostare una trattativa trasparente, sicura, e soprattutto più veloce.

Vendere si può, ma serve lungimiranza

La casa ricevuta in donazione non è un bene bloccato. Può essere venduta, valorizzata e diventare una risorsa economica concreta. Ma per farlo nel modo giusto, serve conoscenza delle regole, preparazione tecnica e una buona dose di prevenzione legale.

Chi affronta la vendita con superficialità rischia rallentamenti, trattative interrotte e cause civili. Chi invece pianifica, documenta e comunica con chiarezza, può concludere l’operazione rapidamente e senza intoppi.

Hai una casa ricevuta in donazione e vuoi metterla in vendita? Non aspettare che sia troppo tardi per fare chiarezza: investi nel supporto giusto, tutelati con documenti validi e rendi la tua proposta appetibile per chi compra. Solo così potrai trasformare un dono in un vero affare.